主播带你学《民法典》（一）|买不买房，你都要了解的“居住权”是啥？

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。《民法典》共分为7编1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则。

《民法典》是新中国成立以来第一部以法典命名的法律，被称为“社会生活的百科全书”，从你出生开始，到求学、工作、结婚、养老，令行禁止都写在《民法典》上。为让大家了解《民法典》中的亮点、新法条，三台县融媒体中心主播王璐专访了县司法局副局长、公职律师彭荣。

在民法典中，增设专章规定居住权，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

王璐：《民法典》中的物权编首次确立了居住权制度，成为一大亮点，我们怎么理解它？

彭荣：其实设立居住权的初衷就是为了保障没有房屋所有权的人，享有房屋居住的一个权利，确保每一个公民能够有住房安全保障。比如：在夫妻离婚当中，房屋分给其中一方，但是另一方没有房屋，可以在夫妻财产约定当中设立一个居住权。虽然我不享有房屋的所有权，但是我在有生之年，可以居住这个房屋。居住权登记之后，可以对抗其他的权利。

王璐：对抗什么权利呢？

彭荣：可以对抗所有权。因为所有权的核心就是占有、使用、收益、处分。比如：王某是所有权人，他可以处分这套房屋。但是当居住权设立了之后，他卖了这套房屋，买方实际上是不能来居住这个房屋的，因为这套房屋已经设立了居住权，要充分保障通过登记的居住权的权益。同时，居住权具有期限性、身份性、原则上无偿性的特点。依附于特定人的身份而存在。居住权是为生活中的弱者一方所设立，使得诸如离婚配偶、保姆、未成年人，甚至与房屋所有人有着某种非直系亲属关系的远亲、收留的流浪儿童和孤寡老人等社会的弱者有居住的房屋。因此，居住权不能转让和继承。

王璐：如果独居老人是房屋所有人，并登记居住权，他即使卖了房子，也可以继续居住在这个房屋内吗？

彭荣：可以。只是说在签房屋转让合同中为确保公平，可能房屋的价值会进行下调，但是买房人或者购买房屋金融机构在老人去世之后才能够直接占有、使用、收益、处分这个房屋。

《民法典》物权编中除居住权，还有一些新规定是大家关注的焦点。

王璐：《民法典》中居民小区内车位的归属和使用是如何规定的？

彭荣：《民法典》物权编规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租给业主。对于占用小区道路或者其他场地修建的停车位，产权不在开发商而在全体业主手里，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。

王璐：上面提到业主共有部分，那小区内的哪些部分是业主的共有部分呢？

彭荣：这个物权编内也有明确的规定，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也属于业主共有。

王璐：对业主共有部分产生的收益归属是否有规定呢？像电梯间广告、公共场地租金这些收入，到底是归物业还是归业主？

彭荣：物权编明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

王璐：土地问题也是群众非常关心的问题。近年来随着规模农业的发展，土地流转的情况是越来越多，那民法典对土地流转有什么样的规定呢？

彭荣：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。允许土地经营权流转的规定是对农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”改革的进一步落实，有利于合理规划、高效利用农村土地资源。允许对土地经营权合同进行登记，使其具有对抗善意第三人的效力，则有利于防止承包方随意解除合同或同时将土地经营权转让给不同的人，保护土地经营权人的利益。（柳洪涛 王璐 赵小龙）